合规管理|“消防合规”，物业管理的首要课题

作为深入社会生活各方面且规模巨大的行业——物业管理的相关企业，与日常生活的方方面面息息相关，物业管理公司的合规管理亦应受到关注，而“消防合规”是其合规管理中十分重要的必须环节。

文 | 鲁阳 杨敏 翦洺妍*

来源 | 《经理人》杂志

近年来，我国物业管理行业规模持续扩大。据中国物业管理行业协会的相关数据显示，国内物业服务企业数量已超过20万家，从业人员接近千万，管理物业面积高达370亿平方米，市场规模达到1.4万亿元。

中指物业研究院相关数据显示，以2023年北京市合约到期项目各业态在管面积情况为例，住宅物业在各类在管面积中占比最高，达到50%以上，办公物业、商业物业次之，此外还有产业园区物业、学校物业、公众物业、医院物业和其他物业几种类型。

物业管理行业规模巨大，且与日常生活的方方面面息息相关，物业管理公司的合规管理亦应受到关注，而“消防合规”是其合规管理中十分重要的必须环节。

“消防合规”是指企业消防安全管理制度的合规性。具体指的是，相关制度应当符合国家法律法规、行业标准以及相关规范要求。消防安全是企业的生命线，也是企业合规经营的红线。

在现实的生产经营中，往往存在许多消防安全隐患，这些隐患导致了多起令人心痛的火灾事故：

2024年1月19日，河南南阳市方城县独树镇砚山铺村英才学校一宿舍发生火灾，事故造成13人遇难，4人受伤；

2024年1月24日，江西省新余市渝水区一临街店铺发生火灾，事故造成39人死亡、9人受伤；

2024年5月16日，广东省广州市荔湾区人民南路93号一批发市场发生火灾，造成1人死亡。火灾事故对人民群众的生命、财产安全造成了巨大的损失，为杜绝消防隐患，严格开展消防安全合规工作是物业管理公司的必行之举。

消防合规措施

物业管理公司应当依据我国现行法律法规，建立完善的消防安全管理制度，以明确消防安全责任，落实各级人员的消防安全职责。在我国现行法律体系中，与消防安全相关的法律法规主要包括《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国安全生产法》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》《高层民用建筑消防安全管理规定》《社会消防安全教育培训规定》等。这些法规详细规定了各类建筑物和场所的消防安全要求，物业管理公司应当根据这些法规制定具体的消防安全管理制度，确保每个环节都有章可循，有法可依。

在具体的制度建立上，物业管理公司应设立专门的消防安全管理部门来负责制定和实施各项消防安全制度。消防安全制度可以包括明确内部各级人员消防安全职责的责任制度，明确定期检查计划以及时发现和消除隐患的检查制度，明确定期组织员工进行消防安全相关知识和技能培训的培训制度，以及明确火灾发生时的应对措施的应急预案制度。通过这些制度的建立、贯彻，能够帮助物业管理公司有效提高整体消防水平。

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首先，在决策流程上，物业管理公司应当定期召开消防安全专题会议。结合《中华人民共和国消防法》第十六条的相关规定，物业管理公司可针对定期检查的开展、应急预案的启动等问题召开专题决策会议。

其次，据法律规定，企业应当定期组织检验、维修消防设施、器材，确保其完好有效。物业管理公司可以每季度召开一次定期检查会议，由消防安全管理部门负责组织，以总结上季度的消防安全工作，提出存在的问题并制定改进措施，且结合不同时间、季节的特点（如冬天因天气干燥和群众用火取暖具有隐患较多的特点）制定有针对性和重点的预防方案。当发生火灾或者其他紧急情况时，物业管理公司应当立即启动应急预案并召开紧急会议。应急预案会议应由公司高层领导主持，并召集相关部门的负责人，就紧急情况的处理方案进行讨论并准确执行，确保迅速、有效地应对突发紧急情况。

除上述两类情况外，物业管理公司也应结合自身规模和自身在管土地类型的需求，针对其他与消防安全有关的事宜积极召开会议，并力图通过会议形成可贯彻的决策。

此外，消防安全设备是消防安全保障中必不可缺的关键环节，也应当成为企业开展消防安全合规必备的基础环节。消防安全设备种类繁多，且通常有法律法规及地方性规章的规定，物业管理公司应以当地消防主管部门的要求为基础，进行完善的设备配套，例如消防管道和触发系统、灭火器材、防火材料和防火门、消防通道等。

此外，根据《中华人民共和国消防法》第十七条规定，消防安全重点单位应当对职工进行岗前消防安全培训，定期组织消防安全培训和消防演练。实际上，消防安全相关培训对所有企业、个人都十分重要。作为物业管理公司，应组织员工学习相关法律法规的内容，增强员工的法律意识和合规意识；学习各类消防设备和设施的操作方法和使用技巧，确保员工能够正确操作和维护消防设备；学习火灾发生时的应急处置措施，包括报警、扑救初期火灾、人员疏散等，提高员工的应急处置能力。并且，物业管理公司开展消防安全培训的方式应尽量多样化，将理论教学、实务方法教学与模拟实操练习相结合，以真正实现培训效果、达到培训目的。物业管理公司可以聘请消防专家或专业培训机构进行集中培训、全面系统地讲解消防知识和技能，也可以定期组织模拟火灾演练，模拟真实的火灾场景，检验和提高员工的应急处置能力。通过全面的培训和学习，增强公司员工的消防安全意识和技能，才能真正为公司的消防安全工作打下坚实的基础。

如前文所述法律规定，单位应当制定灭火和应急疏散预案，并定期组织演练。物业管理公司作为物业管理单位，应当履行这一职责，确保所管理的物业符合消防安全要求。

根据现行相关法律规定，物业管理公司应当定期对消防设备进行检查和维护，发现老化、损坏的设备应当及时更换，确保其处于正常工作状态。同时，国家和地方政府也会根据实际情况，不断更新和完善相关技术标准和规定，物业管理公司应当及时跟进和落实。消防设备的更新除了前述报警系统、灭火系统、应急系统的更新，管道更新亦是重要的组成部分。管道长期使用后容易出现老化、腐蚀等问题，将影响其正常使用。物业管理公司应当定期对管道进行检查和维护，发现问题及时更换，确保管道的畅通和耐久性。通过定期的设备更新维护，消防安全系统的运行才能得到确保。

根据相关法律规定，单位应当制定灭火和应急疏散预案，并定期组织演练。应急预案是单位应对火灾等突发事件的重要手段，其内容和实施直接关系到火灾的扑救和人员的疏散。物业管理公司作为配合政府应急预案编制单位进行具体工作的主体，应更多注重具体措施的实施。在消防安全问题上，针对火灾报警、扑救初期、人员疏散、应急救援均应制定相应的紧急预案措施。

最后，根据相关法律规定，单位应当开展消防安全宣传，普及消防安全知识。对物业管理公司而言，除对自身员工进行消防安全宣传教育外，其作为深入民众生活区、生产区的管理者，更应担负起向社会群众普及、宣传消防安全知识的责任。

消防合规意义

其一，消防合规是保护人民群众生命财产安全的重要手段，物业管理公司落实消防合规措施，不仅是为了自身的安全，也是为了履行社会责任，保护人民群众的生命财产安全。通过严格的消防安全管理制度、完善的消防设施、有效的消防演习和宣传，能够预防和减少火灾事故的发生，降低火灾对人民群众生命财产的威胁，为人民群众提供真正的“保护”。此外，完善的消防安全合格也能够切实保护物业管理公司自身的财产安全和员工的生命安全，保障企业自身的合法合规及安全发展。

其二，根据法律规定，单位应当定期对消防设备进行检查和维护，发现老化、损坏的设备应当及时更换，确保其处于正常工作状态。物业管理公司开展消防合规会促使企业不断更新和升级消防设备，推动设备市场的发展。企业通过落实消防合规措施，定期更新和维护消防设备、购买大量符合最新标准的消防设备，会促进设备的更新与流通，在市场中产生积极的效应，推动设备市场的发展。

其三，消防合规不仅能够提高企业的消防安全水平，还能够整体上推动企业的合规和法律意识的树立，促进企业的依法、依规发展。且消防合规不仅是法律提出的要求，更是企业安全发展提出的要求。物业管理公司落实消防合规措施，也能够在整体上增强企业的安全意识和管理水平，在企业内部产生积极的效应，推动企业文化的塑造和企业管理水平的提升。

综上所述，物业管理公司开展消防合规是企业安全和企业效益双重要求下的必行之路。物业管理公司应通过具体合规措施的落实，预防和减少火灾事故的发生，保护人民群众的生命财产安全，促进设备的更新与流通，盘活设备市场，整体上推动企业的合规和法律意识的树立，增强企业的安全意识和管理水平。

* 作者鲁阳系广东兆广律师事务所主任，杨敏系专职律师，翦洺妍系实习律师。

参考文献：

① 曾燕（中研普华产业研究院）：《2024年物业管理行业市场发展现状及未来发展前景分析》，日访问。

② 中研物业研究：《中国物业管理行业2023总结&2024展望》，日访问。

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